Náklady, srovnání a pravidla 2026
LTV, DTI a DSTI: limity ČNB pro hypotéky a kolik potřebujete vlastních peněz
Co znamenají LTV, DTI a DSTI, jaké limity ČNB u hypoték nastavuje, výjimka pro mladé do 36 let a modelový výpočet vlastních zdrojů při nižším odhadu.
LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Česká národní banka stanovuje bankám horní hranici LTV: obecně 80 %, u žadatelů do 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení, 90 %. Potřebujete tedy alespoň 20 %, resp. 10 % hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů, a to z hodnoty podle odhadu banky, ne z kupní ceny. Ukazatele DTI a DSTI (zadlužení a splátky vůči příjmu) ČNB v roce 2023 deaktivovala jako závazné limity, banky je ale dál počítají podle svých interních pravidel.
Článek patří do části o srovnání hypoték. Nastavení limitů se může měnit; aktuální stav vždy ověřte v sekci makroobezřetnostní politiky na webu ČNB.
Tři ukazatele, které banka počítá
| Ukazatel | Vzorec | Co měří |
|---|---|---|
| LTV | úvěr / zástavní hodnota nemovitosti | Kolik z hodnoty zástavy je financováno dluhem |
| DTI | všechny dluhy / roční čistý příjem | Kolik ročních příjmů dlužíte |
| DSTI | všechny měsíční splátky / měsíční čistý příjem | Jakou část příjmu spotřebují splátky |
LTV se počítá z úhrnu všech úvěrů zajištěných stejnou nemovitostí. Pokud byste si k hypotéce vzali ještě úvěr ze stavebního spoření se zástavou téže nemovitosti, sčítají se.
Limity ČNB v roce 2026
- LTV 80 % pro úvěry zajištěné rezidenční nemovitostí.
- LTV 90 % pro žadatele mladší 36 let, pokud jde o úvěr na pořízení vlastního bydlení. U manželů nebo registrovaných partnerů stačí, aby věk 36 let k okamžiku poskytnutí úvěru nedosáhl alespoň jeden z nich (opatření obecné povahy ČNB účinné od 1. 4. 2022).
- DTI a DSTI – ČNB je neuplatňuje jako závazné limity: DSTI zrušila od 1. července 2023, DTI od 1. ledna 2024. V doporučení platném od 1. dubna 2026 ale ČNB bankám radí vysoce obezřetně posuzovat úvěry s DTI nad 8 a s DSTI nad 40 % (počítaným i se sazbou zvýšenou o 2 procentní body) a splatnost zpravidla do 30 let. Banka přesto musí podle § 86 zákona č. 257/2016 Sb. posoudit vaši úvěruschopnost a úvěr neposkytne, pokud z posouzení nevyplývá, že ho budete schopni splácet.
- Investiční nemovitosti – podle doporučení ČNB z prosince 2025 (Věstník ČNB 17/2025, uplatňuje se nejpozději od 1. dubna 2026) by úvěr na koupi bytu za účelem investice, a také na koupi třetí a každé další nemovitosti, neměl přesáhnout LTV 70 % a DTI 7. Jde o doporučení, ne závazný limit, ale banky ho dodržují; pokud se do příjmů počítá očekávaný nájem, banka úvěr bere jako investiční.
Limity se vztahují na banky. Část bank si navíc stanovuje přísnější interní hranice, například vyšší sazbu pro LTV nad 80 % nebo nižší maximální LTV u starších domů.
Modelový výpočet: kolik vlastních peněz opravdu potřebujete
Kupní cena bytu je 5 000 000 Kč. Odhadce banky stanoví zástavní hodnotu 4 800 000 Kč, protože srovnatelné byty v okolí se prodávaly levněji.
Žadatel ve věku 40 let (LTV 80 %):
- maximální úvěr: 4 800 000 × 0,80 = 3 840 000 Kč,
- vlastní zdroje na kupní cenu: 5 000 000 − 3 840 000 = 1 160 000 Kč.
Pokud by počítal s 20 % z kupní ceny, měl by připraveno jen 1 000 000 Kč a chybělo by mu 160 000 Kč.
Žadatelka ve věku 33 let, vlastní bydlení (LTV 90 %):
- maximální úvěr: 4 800 000 × 0,90 = 4 320 000 Kč,
- vlastní zdroje: 5 000 000 − 4 320 000 = 680 000 Kč.
Při úvěru nad 80 % LTV může banka nabídnout vyšší sazbu. Při rozdílu například 0,3 procentního bodu na úvěr 4 320 000 Kč na 30 let to dělá zhruba 800 Kč měsíčně. Přepočítejte si to v hypoteční kalkulačce.
Jak řešit nedostatek vlastních zdrojů
| Možnost | Jak funguje | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Zástava další nemovitosti | Rodiče nebo jiná osoba zastaví svou nemovitost, celková hodnota zástav roste a LTV klesá | Zástavce ručí svou nemovitostí; je nutný jeho souhlas a vklad zástavy |
| Úspory, stavební spoření | Vlastní peníze snižují výši úvěru | Výpověď stavebního spoření před koncem vázací doby může znamenat ztrátu státní podpory |
| Dar od rodiny | Peníze na vlastní zdroje | Banka může chtít doložit původ prostředků |
| Nižší kupní cena | Vyjednávání s prodávajícím, pokud odhad vyšel nízko | Rezervační smlouva může vyjednávání omezit |
| Spotřebitelský úvěr na vlastní zdroje | Půjčka navíc k hypotéce | Zvyšuje DSTI a DTI, banka ji započte; často ji neakceptuje jako vlastní zdroj |
Jak banka počítá DSTI a DTI
Modelová domácnost má čistý příjem 75 000 Kč měsíčně, žádá o hypotéku 4 000 000 Kč (splátka 20 267 Kč při 4,5 % na 30 let) a splácí leasing auta 3 000 Kč měsíčně se zůstatkem 120 000 Kč.
- DSTI = (20 267 + 3 000) / 75 000 = 31 %.
- DTI = (4 000 000 + 120 000) / (75 000 × 12) = 4 120 000 / 900 000 = 4,6.
Banky obvykle zkoušejí i stresovou sazbu, tedy splátku při vyšší sazbě, a odečítají životní minimum a výdaje domácnosti. Podrobný postup najdete v článku kolik mi banka půjčí. Do výpočtu se započítávají i nevyčerpané limity kreditních karet a kontokorentů, proto je před žádostí vhodné zrušit ty, které nepoužíváte.
Časté otázky
Počítá se LTV z kupní ceny, nebo z odhadu?
Z hodnoty zastavené nemovitosti, kterou určí banka, obvykle na základě odhadu. Pokud je odhad nižší než kupní cena, potřebujete víc vlastních peněz.
Platí výjimka do 36 let, když je mladší jen jeden z manželů?
Pravidla určuje ČNB a jednotlivé banky. Obvykle se posuzuje věk žadatelů a účel úvěru. Ověřte podmínky u konkrétní banky.
Může banka půjčit víc než 90 %?
V rámci limitů ČNB lze vyšší financování řešit zástavou další nemovitosti, která zvýší celkovou hodnotu zástavy. Úvěr nad 100 % hodnoty jediné zastavené nemovitosti banky běžně neposkytují.
Znamená zrušení limitu DSTI, že mi banka půjčí víc?
Ne nutně. Banka musí dál posoudit úvěruschopnost a používá vlastní limity. Výsledek se mezi bankami liší.
Zdroje
- Česká národní banka – makroobezřetnostní politika, aktuální limity LTV, DTI a DSTI
- e-Sbírka – zákon č. 257/2016 Sb., posouzení úvěruschopnosti
- Státní fond podpory investic – státní programy úvěrů na bydlení
