Náklady, srovnání a pravidla 2026
Poplatky k hypotéce: odhad, vklad do katastru, pojištění a další vedlejší náklady
Přehled jednorázových i průběžných nákladů hypotéky v Česku, které nejsou ve splátce. Modelový rozpočet koupě bytu a jak poplatky srovnat mezi bankami.
K hypotéce kromě splátky patří jednorázové náklady (odhad nemovitosti, správní poplatky za vklad do katastru, ověření podpisů, úschova kupní ceny, případně poplatek bance za zpracování) a průběžné náklady (pojištění nemovitosti, případně účet a pojištění schopnosti splácet, daň z nemovitých věcí). Jednorázové položky se obvykle pohybují v řádu jednotek až nízkých desítek tisíc korun, ale musíte je mít připravené z vlastních peněz. Daň z nabytí nemovitých věcí kupující v Česku od jejího zrušení neplatí.
Článek patří do části o srovnání hypoték. Částky jsou ilustrativní; ceny bank zjistíte v jejich sazebnících a v ESIS.
Jednorázové náklady při sjednání
| Náklad | Komu se platí | Poznámka |
|---|---|---|
| Odhad (ocenění) nemovitosti | Bance nebo odhadci | Banky jej často zlevňují nebo proplácejí v rámci akcí |
| Poplatek za zpracování úvěru | Bance | U řady bank dnes nulový, ověřte v ESIS |
| Správní poplatek za návrh na vklad vlastnického práva | Katastrálnímu úřadu | Podle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích |
| Správní poplatek za návrh na vklad zástavního práva | Katastrálnímu úřadu | Druhý samostatný návrh |
| Ověření podpisů | Czech POINT, obecní úřad, notář | Za každý ověřený podpis |
| Úschova kupní ceny | Advokátovi, notáři nebo bance | Cena podle sazebníku úschovy |
| Sepsání kupní smlouvy | Advokátovi | Často hradí prodávající nebo realitní kancelář, záleží na dohodě |
| Provize realitní kanceláře | Realitní kanceláři | Obvykle platí prodávající, ale ověřte smlouvu |
Výši správního poplatku za vklad stanoví sazebník zákona o správních poplatcích (položka 120): za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru je to 2 000 Kč za každý návrh. U koupě s hypotékou se podávají zpravidla dva návrhy: na vklad vlastnického práva pro vás a na vklad zástavního práva pro banku.
Průběžné náklady během splácení
- Pojištění nemovitosti je u hypotéky povinné. Banka chce, aby pojistné plnění bylo vinkulováno v její prospěch. Podrobnosti v článku o pojištění k hypotéce.
- Pojištění schopnosti splácet je obvykle dobrovolné, ale často podmínkou nižší sazby.
- Účet u banky bývá podmínkou slevy. Mnoho účtů je dnes zdarma za splnění podmínek, jiné stojí měsíční poplatek.
- Daň z nemovitých věcí se platí každý rok obci. Od roku 2024 byla zvýšena; konkrétní výše závisí na typu nemovitosti, ploše a místním koeficientu obce.
- Fond oprav a zálohy na služby u bytu v SVJ nebo družstvu banka zohlední při posuzování výdajů.
Náklady na konci fixace a při splacení
Při změně banky (refinancování) se část jednorázových nákladů opakuje: nový odhad, vklad nového zástavního práva, výmaz starého a ověření podpisů. Banky je při přechodu často proplácejí, ale ne vždy. Na konci splácení nebo při prodeji zaplatíte výmaz zástavního práva z katastru. Výpočet, zda se přechod vyplatí, je v článku o refixaci a refinancování.
Modelový rozpočet: byt za 5 000 000 Kč
Ilustrativní příklad pro kupujícího ve věku 33 let s hypotékou na 90 % odhadní ceny. Odhad vyšel na kupní cenu.
| Položka | Modelová částka |
|---|---|
| Vlastní zdroje na kupní cenu (10 %) | 500 000 Kč |
| Odhad nemovitosti | 5 000 Kč |
| Správní poplatky za dva návrhy na vklad (2 × 2 000 Kč) | 4 000 Kč |
| Ověření podpisů (příklad: 4 podpisy) | 400 Kč |
| Advokátní úschova kupní ceny | 6 000 Kč |
| Pojištění nemovitosti za první rok | 3 500 Kč |
| Stěhování a drobné úpravy | 30 000 Kč |
| Celkem potřebné vlastní peníze | 548 900 Kč |
Na samotné „poplatky“ připadá 18 900 Kč, tedy necelá 4 % vlastních zdrojů. Vyplatí se je mít připravené zvlášť, protože banka je do úvěru nezahrne. K tomu doporučujeme rezervu několika měsíčních splátek.
Jak poplatky srovnat mezi bankami
- Vyžádejte si ESIS od každé banky se stejnými parametry. Obsahuje seznam poplatků a ukazuje, které jsou v RPSN. Vysvětlení je v článku o RPSN.
- Přičtěte náklady mimo RPSN, například správní poplatky nebo pojištění.
- Spočítejte cenu podmínek slevy za celou fixaci: měsíční poplatek × počet měsíců.
- Zjistěte, kdo platí odhad, a zda banka uzná odhad z jiné banky, pokud ji změníte.
- Zeptejte se na poplatky za změny během splácení: odklad splátek, změna zástavy, mimořádná splátka mimo zákonné výjimky.
Pozor také na sazebník: banky mohou poplatky za služby měnit. Zákon č. 257/2016 Sb. však poskytovateli zakazuje požadovat poplatky, které nejsou ve smlouvě sjednané.
Časté otázky
Platí kupující daň z nabytí nemovitosti?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena pro nabytí od prosince 2019. Platí se jen každoroční daň z nemovitých věcí.
Kdo platí odhad, když mi banka hypotéku neschválí?
Obvykle žadatel, pokud se banka nezavázala jinak. Proto je dobré nechat si zpracovat předběžné posouzení bonity dříve, než se objedná odhad.
Musím mít advokátní úschovu?
Zákon ji nepředepisuje, ale chrání obě strany. Kupní cena se prodávajícímu vyplatí až po zápisu vlastnického práva. Banky často vyžadují úschovu nebo jiný bezpečný způsob úhrady.
Lze poplatky zahrnout do hypotéky?
Banky obvykle financují kupní cenu, nikoli vedlejší náklady. Počítejte s tím, že je zaplatíte z vlastních peněz.
Zdroje
- Český úřad zeměměřický a katastrální – návrh na vklad, nahlížení do katastru
- e-Sbírka – zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, a zákon č. 257/2016 Sb.
- Finanční správa – daň z nemovitých věcí
- Česká národní banka – informace pro spotřebitele o úvěrech na bydlení
