Hypotéka srovnání 2026: jak porovnat nabídky bank krok za krokem

Hypotéky srovnáte správně jen tehdy, když od všech bank získáte nabídky se stejnou výší úvěru, splatností a délkou fixace a porovnáte je podle celkových nákladů za dobu fixace: úroky, které zaplatíte, plus cena podmínek slevy (účet, pojištění) a jednorázové poplatky. Inzerovaná sazba je jen výchozí bod. V modelovém příkladu níže vychází nejlevněji nabídka, která neměla nejnižší sazbu.

Tento průvodce je rozcestníkem části o nákladech a pravidlech. Všechny sazby a částky jsou ilustrativní, nikoli aktuální nabídky bank.

Co všechno tvoří cenu hypotéky

Banka vám nabídne úrokovou sazbu, ale skutečná cena úvěru se skládá z více položek:

Podrobný rozpis vedlejších nákladů najdete v článku o poplatcích a vedlejších nákladech hypotéky. Rozdíl mezi sazbou a ukazatelem, který zahrnuje i poplatky, vysvětluje článek úroková sazba a RPSN.

Krok 1: sjednoťte parametry všech nabídek

Bez stejných parametrů srovnáváte jablka s hruškami. Určete si:

1. Výši úvěru – kupní cena minus vlastní zdroje. Pozor, banka vychází ze zástavní hodnoty podle odhadu, ne z kupní ceny.
2. Splatnost – nejčastěji 25 až 30 let, u starších žadatelů banky splatnost zkracují podle věku.
3. Délku fixace – 3, 5, 7 nebo 10 let. Jak ji vybrat, rozebírá článek o délce fixace.
4. LTV – poměr úvěru k hodnotě nemovitosti. Sazby se často liší pro LTV do 80 % a nad 80 %. Limity ČNB vysvětluje článek LTV, DTI a DSTI.
5. Typ úvěru – účelová hypotéka na koupi, na výstavbu, refinancování, nebo americká hypotéka. Přehled je v článku o typech hypoték.

Každá banka vám před uzavřením smlouvy musí poskytnout Evropský standardizovaný informační přehled (ESIS). Požádejte o něj u všech nabídek se stejnými parametry. ESIS obsahuje sazbu, RPSN, výši splátky, celkovou částku splatnou spotřebitelem a podmínky předčasného splacení.

Krok 2: přepočítejte nabídky na náklady za dobu fixace

Hypotéku nesrovnávejte na celých 30 let, protože sazba platí jen během fixace. Rozhodující jsou náklady za tuto dobu.

Modelový příklad. Úvěr 4 000 000 Kč, splatnost 30 let, fixace 5 let (60 měsíců). Tři banky nabízejí:

• Nabídka A: sazba 4,39 %, sleva je podmíněna pojištěním schopnosti splácet za 450 Kč měsíčně, odhad 5 900 Kč.
• Nabídka B: sazba 4,59 %, bez podmínek, odhad zdarma.
• Nabídka C: sazba 4,49 %, podmínkou je vedení účtu za 149 Kč měsíčně a příchozí příjem, odhad zdarma.

Splátka podle vzorce anuity (výpočet ukazuje článek o výpočtu splátky):

Nejnižší sazba (A) tedy nevychází nejlevněji: po přičtení pojištění a odhadu je o 4 188 Kč dražší než nabídka C. Pokud byste ale pojištění schopnosti splácet chtěli tak jako tak, změní se pořadí: pak se cena pojištění u A nezapočítává a A vyhrává.

Krok 3: ověřte, co se stane, když podmínku nesplníte

Slevy ze sazby bývají podmíněné. Pokud podmínku přestanete plnit, banka může sazbu zvýšit. Ve smlouvě hledejte, o kolik a od kdy.

U nabídky C si představte, že po roce změníte zaměstnání a příjem na účet nějakou dobu nepřichází. Pokud by smlouva stanovila přirážku 0,5 procentního bodu, sazba by stoupla na 4,99 % a splátka (přepočtená na původní parametry) na zhruba 21 448 Kč, tedy o 1 204 Kč měsíčně víc. Za 48 zbývajících měsíců fixace by to dělalo přibližně 58 000 Kč. U nabídky B takové riziko není.

Krok 4: porovnejte flexibilitu

Peníze nejsou všechno. Zkontrolujte:

• kolik lze mimořádně splatit bez náhrady a kdy (zákon č. 257/2016 Sb. dává minimum, smlouva může být velkorysejší; viz předčasné splacení),
• jak dlouho platí nabídka a schválení a do kdy musíte začít čerpat,
• jaké doklady banka chce k čerpání (návrh na vklad, úschova, pojištění),
• zda můžete odložit splátky při výpadku příjmu,
• zda banka umožňuje převod hypotéky na jinou nemovitost při stěhování.

Krok 5: nechte si zpracovat předschválení a teprve pak vybírejte nemovitost

Banka posoudí vaši úvěruschopnost: příjmy, výdaje, ostatní dluhy a záznamy v registrech. Výsledkem je maximální výše úvěru. Tu je dobré znát dřív, než podepíšete rezervační smlouvu. Jak banka počítá, vysvětluje článek kolik mi banka půjčí, a postup od žádosti po čerpání shrnuje checklist žádosti o hypotéku.

Pravidla, která v roce 2026 platí pro všechny banky

• Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru upravuje úvěry na bydlení: povinné informace před uzavřením smlouvy (ESIS), posouzení úvěruschopnosti, 14denní dobu na rozmyšlenou a omezení náhrady při předčasném splacení.
• Česká národní banka dohlíží na banky i zprostředkovatele a vydává doporučené limity pro LTV. Aktuální nastavení najdete v sekci makroobezřetnostní politiky na webu ČNB.
• Zprostředkovatelé musí mít oprávnění ČNB. Jak je ověřit, popisuje článek o hypotečním zprostředkovateli.
• Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (u nabytí od prosince 2019), takže kupující ji při koupi neplatí.
• Úroky z úvěru na vlastní bydlení lze odečíst od základu daně; postup a strop ukazuje článek o odpočtu úroků.

Kdy se poradit s odborníkem

U výstavby svépomocí, družstevního bytu, příjmů ze zahraničí, podnikání s krátkou historií nebo spoluvlastnictví s více osobami se podmínky bank výrazně liší. Pomůže registrovaný zprostředkovatel, který porovná více bank, nebo nezávislý finanční poradce. U kupní smlouvy a úschovy doporučujeme advokáta nebo notáře.

Časté otázky

Stačí srovnat hypotéky podle RPSN?

RPSN je dobrý první filtr, protože zahrnuje i povinné poplatky. Nezahrnuje ale vždy cenu dobrovolných produktů, které podmiňují slevu, a počítá s celou splatností. Proto spočítejte i náklady za dobu fixace, jak ukazuje krok 2.

Kolik nabídek je potřeba?

Pevné pravidlo neexistuje. Tři až čtyři nabídky se stejnými parametry obvykle ukážou rozptyl na trhu. Může jít o nabídky přímo od bank i přes zprostředkovatele.

Ovlivní více žádostí můj záznam v registru?

Dotazy bank do registrů se evidují. Předběžné nabídky a modelace obvykle registr nezatěžují, ale formální žádosti ano. Ptejte se banky, zda jde o nezávaznou modelaci, nebo o žádost.

Může banka nabídku po předschválení změnit?

Předschválení je podmíněné. Konečná výše úvěru závisí na odhadu nemovitosti a ověření dokladů. Sazba bývá garantovaná jen po určitou dobu, kterou banka uvede.

Zdroje

• Česká národní banka – dohled nad bankami, doporučené limity LTV, seznam regulovaných subjektů
• e-Sbírka – aktuální znění zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
• Finanční arbitr – řešení sporů ze spotřebitelských úvěrů
• Finanční správa – odpočet úroků z úvěru na bydlení