Výpočty, modelové příklady a checklisty
Kolik mi banka půjčí na hypotéku? Výpočet bonity s modelovou domácností
Jak banky v Česku počítají maximální výši hypotéky: DSTI, stresová sazba, výdaje domácnosti a LTV. Modelový výpočet krok za krokem a jak bonitu legálně zlepšit.
Maximální hypotéku určuje nižší ze tří hranic: kolik unesete splátek podle příjmu a výdajů (bonita), kolik dovolí poměr splátek k příjmu při stresové sazbě a kolik dovolí LTV podle hodnoty nemovitosti a vašich vlastních zdrojů. V modelovém příkladu níže domácnost s čistým příjmem 72 000 Kč měsíčně dosáhne přibližně na 3,4 milionu korun, i když by podle samotné splátky při nabídnuté sazbě „vyšlo“ přes 5 milionů. Každá banka má vlastní metodiku, proto se výsledky liší.
Článek patří do části s výpočty a checklisty. Všechny parametry jsou ilustrativní; skutečné normativy bank nejsou veřejné v jednotné podobě.
Co banka posuzuje
Zákon č. 257/2016 Sb. ukládá bance posoudit úvěruschopnost: zda budete schopni úvěr splácet. Banka proto zjišťuje:
- příjmy – mzda (průměr čistého příjmu za poslední měsíce), příjem z podnikání (podle daňového přiznání), u některých bank i nájem nebo rodičovský příspěvek v omezené míře,
- výdaje – normativní výdaje domácnosti (banky vycházejí z životního minima a vlastních koeficientů), náklady na bydlení,
- stávající dluhy – splátky úvěrů, leasingů a zohlednění limitů kreditních karet a kontokorentů,
- záznamy v registrech – platební morálka,
- věk a splatnost – u starších žadatelů banky zkracují splatnost, což zvyšuje splátku.
ČNB jako závazný limit poměru splátek k příjmu (DSTI) od července 2023 neuplatňuje (DTI od ledna 2024), banky ale používají vlastní hranice a ČNB jim doporučuje zvýšenou opatrnost nad DSTI 40 % a DTI 8. Více v článku o LTV, DTI a DSTI.
Modelová domácnost
- Dva dospělí a jedno dítě, čistý příjem domácnosti 72 000 Kč měsíčně.
- Leasing auta 2 500 Kč měsíčně se zůstatkem 60 000 Kč.
- Nabízená sazba 4,6 %, splatnost 30 let.
- Banka v příkladu používá stresovou sazbu o 2 procentní body vyšší (6,6 %) a interní DSTI 45 %.
Metoda 1: poměr splátek k příjmu
- Maximální součet splátek: 72 000 × 0,45 = 32 400 Kč.
- Po odečtení leasingu: 32 400 − 2 500 = 29 900 Kč na hypotéku.
- Jaký úvěr odpovídá splátce 29 900 Kč při stresové sazbě 6,6 % na 30 let? Obrácený vzorec anuity: P = splátka × (1 − (1 + i)^−n) / i. Vychází přibližně 4 681 686 Kč.
Pro srovnání: kdyby banka počítala jen s nabízenou sazbou 4,6 %, vyšlo by 5 832 503 Kč. Stresová sazba tedy hranici snižuje zhruba o 1,15 milionu.
Metoda 2: zbytkový příjem po výdajích
- Normativní výdaje domácnosti podle banky (příklad): 30 000 Kč.
- Náklady na bydlení v novém bytě (energie, fond oprav, služby): 8 000 Kč.
- Stávající splátky: 2 500 Kč.
- Bezpečnostní rezerva, kterou banka požaduje (příklad): 9 500 Kč.
- Volný příjem na splátku: 72 000 − 30 000 − 8 000 − 2 500 − 9 500 = 22 000 Kč.
- Úvěr odpovídající splátce 22 000 Kč při stresové sazbě 6,6 % na 30 let: přibližně 3 444 719 Kč.
Metoda 3: LTV
Při bytu s odhadní hodnotou 4 300 000 Kč a LTV 80 % je hranice 3 440 000 Kč. S vlastními zdroji 860 000 Kč by stačila.
Výsledek: banka půjčí nejméně z hranic, tedy zhruba 3,44 milionu korun. Skutečná splátka při 4,6 % by činila asi 17 635 Kč, což je 24,5 % příjmu; rezervu vytváří stresový test.
Kontrola DTI
DTI = všechny dluhy / roční čistý příjem = (3 444 719 + 60 000) / (72 000 × 12) = 3 504 719 / 864 000 ≈ 4,1. I když ČNB limit DTI aktuálně neuplatňuje, banky tento ukazatel sledují.
Jak bonitu legálně zlepšit
| Krok | Dopad v modelovém příkladu |
|---|---|
| Splatit leasing před žádostí | +2 500 Kč volného příjmu ≈ +390 000 Kč úvěru při stresové sazbě |
| Zrušit nepoužívané kreditní karty a kontokorenty | Banka přestane započítávat část limitu jako splátku |
| Přidat spolužadatele s příjmem | Vyšší příjem, ale i výdaje a společná odpovědnost |
| Prodloužit splatnost (je-li to věkem možné) | Nižší splátka, vyšší celkové úroky |
| Doložit všechny příjmy (prémie, vedlejší pracovní poměr) | Banky uznávají jen doložitelné a pravidelné příjmy |
| Vyšší vlastní zdroje | Nižší potřebný úvěr i LTV |
Zvláštní situace
- OSVČ: banky vycházejí z daňového přiznání, často z dílčího základu daně nebo z obratu podle vlastní metodiky. Paušální výdaje mohou příjem pro banku snížit.
- Rodičovská dovolená: část bank započte rodičovský příspěvek omezeně nebo vůbec; rozhoduje i návrat do práce.
- Příjmy ze zahraničí: posuzují se individuálně, často s nižší vahou.
- Zkušební doba: některé banky během ní nepůjčují nebo chtějí delší historii příjmu.
U těchto situací se metodiky bank liší nejvíc a vyplatí se srovnat více bank, případně přes ověřeného zprostředkovatele.
Jak z výsledku vybrat cenu nemovitosti
Maximální úvěr + vlastní zdroje − vedlejší náklady = horní hranice kupní ceny. V příkladu: 3 440 000 + 860 000 = 4 300 000 Kč, za předpokladu, že odhad bude odpovídat kupní ceně. Poplatky rozebírá článek o vedlejších nákladech, výpočet splátky článek o výpočtu splátky. Pokud vychází rozpočet těsně, porovnejte i variantu nájmu.
Časté otázky
Proč mi jiná banka půjčí víc?
Banky mají různé normativy výdajů, stresové sazby, způsob započtení příjmů a interní limity DSTI. Rozdíly mohou být statisícové.
Počítá se příjem obou partnerů, i když nejsou manželé?
Ano, pokud jsou oba spolužadateli. Oba pak ručí za celý dluh. Zvažte rizika popsaná v článku o spoludlužníkovi.
Je výše úvěru z online kalkulačky závazná?
Ne. Závazná je až nabídka po posouzení dokladů a odhadu.
Jak dlouho platí předschválení?
Banky uvádějí platnost nabídky a schválení zpravidla v týdnech až měsících. Termín si vyžádejte písemně.
Zdroje
- Česká národní banka – makroobezřetnostní limity a informace o posuzování úvěruschopnosti
- e-Sbírka – zákon č. 257/2016 Sb. a zákon o životním a existenčním minimu
- Ministerstvo práce a sociálních věcí – aktuální částky životního minima
- CBCB – Czech Banking Credit Bureau – výpis z úvěrových registrů
