Chyby, spory a oficiální zdroje
Pojištění k hypotéce: nemovitost, schopnost splácet a životní pojištění bez chyb
Jaké pojištění banka k hypotéce vyžaduje, jak nastavit pojistnou částku a vinkulaci, kdy se vyplatí pojištění schopnosti splácet kvůli slevě ze sazby a jaké jsou výluky.
K hypotéce banka vždy vyžaduje pojištění zastavené nemovitosti s vinkulací pojistného plnění ve svůj prospěch. Pojištění schopnosti splácet a životní pojištění jsou obvykle dobrovolná, ale banky za ně často snižují sazbu. Nejčastější chyby: pojistná částka nižší než cena obnovy (podpojištění), nevědomost o výlukách a čekacích dobách u pojištění splátek a přehlédnutí, že sleva ze sazby po zrušení pojištění zmizí. Zda se pojištění kvůli slevě vyplatí, spočítáte porovnáním ceny pojištění s úsporou na úrocích za fixaci.
Článek patří do části o nejčastějších chybách u hypotéky. Částky jsou ilustrativní. Pojištění dohlíží Česká národní banka; spory s pojišťovnou řeší soud nebo, u životního pojištění, finanční arbitr.
Pojištění nemovitosti
| Otázka | Na co si dát pozor |
|---|---|
| Na jakou částku pojistit | Na novou cenu (cenu obnovy), ne na kupní nebo odhadní cenu; jde o to, kolik by stála stavba znovu |
| Jaká rizika | Požár, voda z potrubí, vichřice, krupobití, povodeň a záplava; u povodňových oblastí ověřte limity |
| Vinkulace | Plnění nad určitou částku jde bance; potvrzení o vinkulaci obvykle podmiňuje čerpání |
| Byt v domě SVJ | Dům bývá pojištěn přes SVJ; banky se liší v tom, zda to stačí, nebo chtějí pojištění jednotky |
| Domácnost | Pojištění vybavení banka nevyžaduje, ale doporučuje se |
Modelový příklad podpojištění
Dům je pojištěn na 4 000 000 Kč, ale jeho cena obnovy je 6 000 000 Kč. Požár způsobí škodu 1 500 000 Kč. Pojišťovna může plnění poměrně krátit:
- poměr pojištění: 4 000 000 / 6 000 000 = 0,667,
- plnění: 1 500 000 × 0,667 = 1 000 000 Kč,
- chybí 500 000 Kč, které zaplatíte sami, přestože pojištění máte.
Pojistnou částku proto aktualizujte s růstem stavebních cen a po rekonstrukci. Mnoho smluv obsahuje indexaci; ověřte ji.
Pojištění schopnosti splácet
Hradí splátky (nebo jejich část) při vymezených událostech, typicky:
- dlouhodobé pracovní neschopnosti,
- ztrátě zaměstnání (často jen při výpovědi ze strany zaměstnavatele),
- invaliditě,
- smrti (doplacení zůstatku).
Co hlídat:
- Čekací doba – po sjednání pojištění nějakou dobu nekryje ztrátu zaměstnání.
- Karenční doba – plnění začíná až po určitém počtu dní neschopnosti.
- Limit – kolik splátek pojišťovna zaplatí na jednu událost a celkem.
- Výluky – předchozí nemoci, výpověď dohodou, OSVČ (ztráta příjmu se u nich kryje jinak).
- Cena – obvykle procento ze splátky nebo z úvěru.
Vyplatí se pojištění kvůli slevě ze sazby?
Modelový příklad: úvěr 4 000 000 Kč na 30 let, fixace 5 let. Banka nabízí 4,7 % bez pojištění a 4,5 % s pojištěním schopnosti splácet za 400 Kč měsíčně.
| Bez pojištění (4,7 %) | S pojištěním (4,5 %) | |
|---|---|---|
| Splátka | 20 746 Kč | 20 267 Kč |
| Pojištění za 5 let | 0 Kč | 400 × 60 = 24 000 Kč |
| Úroky za 5 let | o 39 608 Kč vyšší | základ |
| Výsledek | – | Úspora 39 608 − 24 000 = 15 608 Kč |
S pojištěním tedy ušetříte zhruba 15 600 Kč za fixaci a navíc máte krytí. Pokud by pojištění stálo 700 Kč měsíčně (42 000 Kč za pět let), sleva by se přestala vyplácet. Postup srovnání nabídek s podmínkami je v průvodci srovnáním hypoték a v článku o RPSN.
Životní pojištění jako alternativa
Místo pojištění schopnosti splácet od banky lze sjednat rizikové životní pojištění u pojišťovny podle vlastního výběru, často s klesající pojistnou částkou kopírující zůstatek úvěru. Výhody: lze ho nastavit podle potřeb rodiny (invalidita, vážné nemoci) a zůstává i při změně banky. Nevýhoda: banka ho nemusí uznat pro slevu ze sazby, nebo vyžaduje vinkulaci. Porovnejte:
| Pojištění od banky | Vlastní životní pojištění | |
|---|---|---|
| Sleva ze sazby | Často ano | Jen pokud ji banka uzná |
| Rozsah krytí | Daný balíček | Volitelný |
| Při refinancování | Obvykle končí | Pokračuje, změní se vinkulace |
| Zdravotní dotazník | Někdy zjednodušený | Obvykle podrobnější |
Časté chyby
- Pojistná částka podle kupní ceny bytu – u domu zahrnuje cena i pozemek, který neshoří; u starého domu může být cena obnovy naopak vyšší.
- Nehlášená rekonstrukce – po přístavbě nebo modernizaci je dům podpojištěn.
- Zrušení pojištění bez kontroly smlouvy – ztráta slevy, porušení podmínky úvěru.
- Pozdní hlášení pojistné události u pojištění schopnosti splácet.
- Spoléhání na pojištění u OSVČ – ztráta zakázek obvykle není ztráta zaměstnání.
Pojištění souvisí i s řešením potíží, viz problémy se splácením, a při rozchodu partnerů se mění i pojištěné osoby, viz spoludlužník hypotéky.
Časté otázky
Musím pojištění nemovitosti sjednat u banky?
Ne. Banka nesmí podmínit úvěr sjednáním pojištění právě u ní, ale může stanovit minimální požadavky na krytí a vinkulaci.
Mohu změnit pojišťovnu během splácení?
Ano, pokud nové pojištění splní požadavky banky a včas doložíte novou vinkulaci.
Kdo dostane plnění při škodě na domě?
Při vinkulaci plnění nad určitou hranici jde bance, nebo se uvolní na opravu se souhlasem banky. Malé škody obvykle dostanete přímo.
Zahrnuje se pojištění do RPSN?
Záleží na tom, zda je podmínkou úvěru a zda jeho cenu banka zná. Ověřte předpoklady výpočtu v ESIS.
Zdroje
- Česká národní banka – dohled nad pojišťovnami, seznam regulovaných subjektů
- Finanční arbitr – spory z životního pojištění
- Česká asociace pojišťoven – informace o pojištění majetku a osob
- e-Sbírka – zákon č. 257/2016 Sb. a občanský zákoník
