Náklady, srovnání a pravidla 2026
Úroková sazba, nebo RPSN? Jak číst cenu hypotéky v nabídce
Co je RPSN u hypotéky, proč je vyšší než úroková sazba, co do ní patří a co ne. Modelový výpočet dvou nabídek a jak číst ESIS a celkovou částku.
Úroková sazba říká, kolik platíte bance za půjčené peníze. RPSN (roční procentní sazba nákladů) k tomu přidává povinné poplatky a náklady spojené s úvěrem a vyjadřuje je jako jedno roční procento. Pro první srovnání hypoték je RPSN užitečnější, ale není dokonalá: počítá s celou splatností a nemusí obsahovat cenu produktů, které jen podmiňují slevu. Proto vedle RPSN vždy kontrolujte celkovou částku splatnou spotřebitelem a náklady za dobu fixace.
Článek navazuje na průvodce srovnáním hypoték. Čísla jsou modelová.
Co je úroková sazba a jak se z ní počítá splátka
Úroková sazba je uvedena jako roční (p. a.), ale úročí se měsíčně. Měsíční sazba je roční sazba děleno dvanácti. Při 4,6 % ročně je to 0,383 % měsíčně. Z ní se odvozuje anuitní splátka.
Protože se úrok připisuje měsíčně, je skutečné roční zhodnocení pro banku o něco vyšší než nominální sazba: (1 + 0,046 / 12)^12 − 1 = 4,70 %. Proto i hypotéka bez jakýchkoli poplatků má RPSN mírně nad úrokovou sazbou. Rozdíl kolem desetiny procentního bodu tedy nic špatného neznamená.
Co RPSN zahrnuje
Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, stanoví, že RPSN vyjadřuje celkové náklady úvěru pro spotřebitele jako roční procento z celkové výše úvěru. Do výpočtu patří zejména:
- úroky,
- poplatky za zpracování, poskytnutí a čerpání úvěru,
- poplatek za odhad, pokud ho platíte vy,
- poplatky za vedení účtu, pokud je účet povinný,
- náklady doplňkových služeb, které jsou podmínkou získání úvěru za nabízených podmínek, pokud je poskytovatel zná.
Mimo RPSN obvykle zůstávají náklady, které zaplatíte, ať úvěr berete, nebo ne, a správní poplatky státu, například za vklad do katastru. Jak přesně banka postupovala, zjistíte z ESIS, kde musí být uvedeny předpoklady výpočtu.
Modelový výpočet: dvě nabídky, dvě RPSN
Úvěr 3 000 000 Kč, splatnost 30 let, fixace 5 let.
Nabídka X: sazba 4,60 %, odhad 6 000 Kč, poplatek za zpracování 10 000 Kč, povinný účet 100 Kč měsíčně.
- Splátka: 15 379 Kč.
- RPSN s poplatky a účtem: přibližně 4,80 %.
- Celkem za 30 let: 15 379 × 360 + 16 000 + 100 × 360 = zhruba 5 588 559 Kč.
Nabídka Y: sazba 4,45 %, odhad 6 000 Kč, sleva je podmíněna pojištěním schopnosti splácet za 350 Kč měsíčně.
- Splátka: 15 112 Kč.
- RPSN bez pojištění: přibližně 4,56 %; s pojištěním: přibližně 4,76 %.
- Celkem za 30 let s pojištěním: zhruba 5 572 163 Kč.
Pokud Y uvede RPSN bez pojištění (4,56 %), vypadá o čtvrt procentního bodu levněji než X (4,80 %). Se započtením pojištění je rozdíl jen 0,04 bodu.
Totéž za dobu fixace
Protože po pěti letech se sazba změní, spočítejte ještě náklady za 60 měsíců (úroky + poplatky + podmínky slevy):
| Nabídka X | Nabídka Y | |
|---|---|---|
| Úroky za 5 let | 661 617 Kč | 639 354 Kč |
| Jednorázové poplatky | 16 000 Kč | 6 000 Kč |
| Účet / pojištění za 5 let | 6 000 Kč | 21 000 Kč |
| Celkem za fixaci | 683 617 Kč | 666 354 Kč |
Y vychází za fixaci o 17 263 Kč levněji. Pokud byste pojištění schopnosti splácet zrušili, banka by sazbu zvýšila. Ověřte o kolik a přepočítejte.
Kde v ESIS najít, co potřebujete
Evropský standardizovaný informační přehled má jednotnou strukturu u všech bank. Pro srovnání sledujte:
| Údaj v ESIS | K čemu slouží |
|---|---|
| Výpůjční úroková sazba a doba její fixace | Základ splátky |
| RPSN a předpoklady výpočtu | První srovnání nabídek |
| Celková částka splatná spotřebitelem | Kolik zaplatíte celkem při nezměněné sazbě |
| Seznam nákladů, které nejsou v RPSN | Co musíte přičíst sami |
| Povinné doplňkové služby | Účet, pojištění, které podmiňují nabídku |
| Předčasné splacení | Kdy a za kolik lze splatit dřív |
| Příklad dopadu změny sazby | Jak by vypadala splátka při vyšší sazbě |
Pokud vám zprostředkovatel nebo banka ESIS nedá, vyžádejte si jej. Bez něj nemáte nabídky na stejném základě.
Nejčastější chyby při čtení ceny
- Srovnání „od“ sazeb z reklamy. Inzerovaná sazba platí jen při splnění všech podmínek a často jen pro LTV do 70 nebo 80 %.
- Porovnání RPSN pro různé fixace. RPSN tříleté a desetileté fixace se srovnávat nedá, protože obě předpokládají, že sazba platí po celou splatnost.
- Přehlédnutí sankce. Sleva za účet nebo pojištění může po porušení podmínky zmizet. Viz krok 3 v průvodci srovnáním.
- Zapomenuté vedlejší náklady. Správní poplatky za vklad a pojištění nemovitosti v RPSN obvykle nejsou. Přehled je v článku o poplatcích k hypotéce.
Vlastní nabídky si přepočítejte v hypoteční kalkulačce a výpočet splátky krok za krokem najdete v článku o výpočtu splátky. Vliv délky fixace rozebírá článek o délce fixace.
Časté otázky
Proč má hypotéka bez poplatků RPSN vyšší než úrokovou sazbu?
Úrok se připisuje měsíčně a RPSN vyjadřuje roční náklad včetně tohoto efektu. Při sazbě 4,6 % vychází RPSN bez poplatků zhruba 4,70 %.
Je nižší RPSN vždy lepší?
Při stejných parametrech a stejném obsahu výpočtu obvykle ano. Pokud se liší fixace nebo jedna RPSN neobsahuje cenu podmíněného produktu, rozhodněte podle nákladů za dobu fixace.
Zahrnuje RPSN pojištění nemovitosti?
Záleží na tom, zda ho banka považuje za náklad, který zná a který je podmínkou úvěru. Některé banky ho zahrnují odhadem, jiné ne. ESIS by měl předpoklady uvádět.
Co je celková částka splatná spotřebitelem?
Součet úvěru a všech nákladů zahrnutých do RPSN za celou splatnost při nezměněné sazbě. U hypotéky jde o teoretické číslo, protože sazba se po fixaci mění.
Zdroje
- e-Sbírka – zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, včetně přílohy s výpočtem RPSN
- Česká národní banka – dohled nad poskytovateli a informace pro spotřebitele
- Finanční arbitr – spory o náklady úvěru
