Spoludlužník hypotéky a rozvod: jak se vyvázat z úvěru a co s bytem

Spoludlužníci hypotéky ručí bance společně a nerozdílně: banka může celý dluh vymáhat po kterémkoli z nich. Rozvod, rozchod ani dohoda partnerů mezi sebou na tom nic nemění, dokud banka sama nesouhlasí s propuštěním jednoho z dlužníků. Prakticky existují tři cesty: jeden partner úvěr převezme (pokud na něj banka uzná jeho bonitu), jeden partner úvěr refinancuje jinde na sebe, nebo se nemovitost prodá a úvěr se splatí. Čím dřív se partneři dohodnou, tím méně to stojí.

Článek patří do části o nejčastějších chybách u hypotéky. U rozvodu a vypořádání majetku doporučujeme advokáta nebo mediátora; tento text nenahrazuje právní radu.

Co spoludlužnictví znamená

Solidární závazek – každý ze spoludlužníků odpovídá za celý dluh, ne jen za „svou polovinu“. Vyplývá to z úvěrové smlouvy a z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).
Vlastnictví a dluh jsou oddělené věci – můžete být spoludlužníkem a přitom nebýt vlastníkem nemovitosti (třeba rodič, který pomohl s bonitou).
Registry – úvěr se objevuje v registrech u všech spoludlužníků a snižuje jejich bonitu pro další úvěry.
Odpočet úroků – strop 150 000 Kč platí na domácnost, viz odpočet úroků z daní.

Manželé a nesezdaní partneři

	Manželé	Nesezdaní partneři
Majetek	Byt koupený za trvání manželství obvykle patří do společného jmění manželů	Podílové spoluvlastnictví podle zápisu v katastru
Dluh vůči bance	Oba jsou zpravidla spoludlužníky	Oba, pokud oba podepsali smlouvu
Vypořádání po rozchodu	Vypořádání společného jmění dohodou nebo soudem; zákon stanoví domněnku vypořádání, pokud do 3 let od zániku SJM k němu nedojde	Dohoda o zrušení spoluvlastnictví nebo soud
Doporučení	Dohoda o vypořádání s řešením úvěru	Písemná dohoda už při koupi

Možnosti po rozchodu

1. Jeden partner převezme byt i úvěr

Banka musí souhlasit s propuštěním druhého dlužníka ze závazku. Posoudí, zda zbývající dlužník sám unese splátku. Často zároveň vyplácí druhého partnera, což vyžaduje další peníze.

2. Refinancování na jednoho partnera

Pokud stávající banka nesouhlasí, může partner, který byt přebírá, získat nový úvěr u jiné banky jen na sebe. Nejlevnější je to ke konci fixace, kdy se neplatí náhrada za předčasné splacení. Postup a výpočet je v článku refixace nebo refinancování.

3. Prodej nemovitosti

Úvěr se splatí z kupní ceny a zbytek se rozdělí podle dohody nebo rozhodnutí soudu. Pokud prodej proběhne během fixace dříve než 24 měsíců od uzavření smlouvy, může banka požadovat náhradu nákladů v rámci zákonného stropu; po 24 měsících se při prodeji ani při vypořádání SJM náhrada neplatí (u smluv z doby před 1. 9. 2024 až od další fixace), viz předčasné splacení.

4. Ponechat vše beze změny

Někteří bývalí partneři úvěr dál splácejí společně. Je to nejrizikovější varianta: pokud jeden přestane platit, druhý musí platit celou splátku a oba mají záznam v registru.

Modelový výpočet převzetí

Zůstatek hypotéky je 3 400 000 Kč, zbývá 25 let, sazba 4,7 %. Odhad bytu je 5 200 000 Kč. Byt chce převzít manželka a vyplatit manžela.

Čistá hodnota (hodnota − dluh): 5 200 000 − 3 400 000 = 1 800 000 Kč.
Polovina pro manžela (při rovných podílech): 900 000 Kč.
Manželka nemá úspory, chce vyplacení financovat úvěrem. Potřebný úvěr: 3 400 000 + 900 000 = 4 300 000 Kč.
LTV: 4 300 000 / 5 200 000 = 82,7 %. Pro žadatelku nad 36 let to přesahuje limit 80 %.
Maximální úvěr při LTV 80 %: 5 200 000 × 0,8 = 4 160 000 Kč. Chybí 140 000 Kč, které musí doplnit z jiných zdrojů nebo se s manželem dohodnout na splátkách vypořádacího podílu.
Splátka úvěru 4 160 000 Kč na 25 let při 4,7 %: přibližně 23 600 Kč. Banka posoudí, zda ji manželka sama unese, viz kolik mi banka půjčí.

Pokud bonita nestačí, zbývá prodej nebo dohoda o postupném vyplacení.

Čemu se vyhnout

Odstěhovat se a přestat platit – dluh zůstává a banka vymáhá oba.
Spoléhat na dohodu partnerů – banku nezavazuje, pokud s ní nesouhlasila.
Podepsat převod vlastnictví bez řešení úvěru – můžete zůstat dlužníkem bytu, který vám nepatří.
Čekat na rozsudek a mezitím propásnout konec fixace, kdy by refinancování bylo nejlevnější.

Prevence už při sjednání

Uzavřete s partnerem písemnou dohodu o tom, kdo kolik vložil a co se stane při rozchodu.
U nesezdaných zapište do katastru podíly odpovídající vkladům.
Ptejte se banky, za jakých podmínek propouští spoludlužníka.
Mějte pojištění a rezervu, aby výpadek jednoho příjmu nezpůsobil krizi, viz pojištění k hypotéce.

Časté otázky

Může mě banka vyškrtnout ze smlouvy, když se rozvedeme?

Jen pokud s tím sama souhlasí. Obvykle posuzuje, zda druhý dlužník zvládne úvěr sám, a sepíše dodatek ke smlouvě.

Kdo platí hypotéku během rozvodu?

Vůči bance oba. Mezi sebou se mohou partneři dohodnout jinak, ale pokud splátka nepřijde, banka vymáhá kohokoli z nich.

Co když bývalý partner přestane splácet?

Musíte zaplatit celou splátku, abyste předešli zesplatnění. Zaplacené částky můžete vůči němu uplatňovat podle vaší dohody nebo u soudu.

Pomůže mediátor?

Často ano. Dohoda je rychlejší a levnější než soudní řízení a dá se sladit s termínem konce fixace.

Zdroje

e-Sbírka – občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), společné jmění manželů a solidární závazky
Česká advokátní komora – vyhledání advokáta
Finanční arbitr – spory s bankou o změny úvěrové smlouvy
Český úřad zeměměřický a katastrální – změna vlastnictví v katastru