Náklady, srovnání a pravidla 2026
Předčasné splacení hypotéky: kdy zdarma a kolik smí banka účtovat podle zákona
Pravidla předčasného a mimořádného splacení hypotéky podle zákona č. 257/2016 Sb.: konec fixace, 25 % ročně, prodej nemovitosti, životní události a modelové výpočty.
Hypotéku můžete podle zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, splatit kdykoli zcela nebo zčásti. Bez náhrady nákladů to jde zejména ke konci fixace, u úvěrů s fixní sazbou také jednou ročně k výročí smlouvy až do 25 % výše úvěru a při vymezených životních událostech. V ostatních případech smí banka požadovat jen účelně vynaložené náklady. Od 1. září 2024 (novela č. 462/2023 Sb.) se u hypotéky počítají jako administrativní náklady nejvýše 1 000 Kč plus úrokový rozdíl proti průměrné sazbě, kterou zveřejňuje ČNB, a náhrada nesmí přesáhnout 0,25 % splacené částky za každý započatý rok zbývající fixace, nejvýše 1 %. Při prodeji nemovitosti po dvou letech od uzavření smlouvy se náhrada neplatí vůbec. U smluv uzavřených před 1. 9. 2024 platí nová pravidla až od začátku další fixace.
Článek patří do části o srovnání hypoték. Popisujeme principy zákona; přesné znění a případné novely ověřte na e-Sbírce a ve své smlouvě, která může být pro vás výhodnější než zákon.
Kdy se předčasné splacení nezpoplatňuje
| Situace | Co zákon umožňuje | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Konec fixace | Splacení zcela nebo zčásti bez náhrady | Termín splacení musí odpovídat konci fixace; domluvte se včas |
| Výročí smlouvy (úvěr s fixní sazbou) | Až 25 % celkové výše úvěru ročně bez náhrady | Počítá se z původní výše úvěru; smlouva určuje, jak splátku oznámit |
| Smrt, invalidita nebo dlouhodobá nemoc dlužníka či spoludlužníka | Splacení bez náhrady | Je potřeba doložit; podrobnosti stanoví zákon |
| Úvěr s pohyblivou sazbou | Bez náhrady (období bez pevné sazby) | Ověřte ve smlouvě |
| Do 3 měsíců od oznámení nové sazby před koncem fixace | Splacení bez náhrady | Banka musí nabídku poslat nejpozději 3 měsíce před koncem fixace |
| Prodej nemovitosti po 24 měsících od uzavření smlouvy | Bez náhrady (§ 117 odst. 3 písm. e) | Před uplynutím 24 měsíců platí obecný strop; u smluv z doby před 1. 9. 2024 až od nové fixace |
| Vypořádání SJM (rozvod) po 24 měsících od uzavření smlouvy | Bez náhrady (§ 117 odst. 3 písm. f) | Týká se nemovitosti, kterou úvěr financoval nebo zajišťoval |
Mimo tyto situace platí obecné pravidlo: banka smí chtít pouze účelně vynaložené náklady podle § 117a: administrativní náklady nejvýše 1 000 Kč a úrokový rozdíl, tedy o kolik je úrok podle vaší smlouvy do konce fixace vyšší než úrok při průměrné sazbě ČNB pro srovnatelné úvěry. Pokud sazby od sjednání fixace klesly, je úrokový rozdíl kladný; pokud vzrostly, bývá nulový. Celková náhrada nesmí přesáhnout 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše 1 %, a ani úrok, který byste do konce fixace zaplatili.
Modelový výpočet: 25 % ročně
Hypotéka byla sjednána na 4 000 000 Kč s pětiletou fixací. Každý rok k výročí smlouvy můžete bez náhrady splatit až 4 000 000 × 0,25 = 1 000 000 Kč. Pokud vám ve třetím roce přijde dědictví 300 000 Kč, můžete ho k výročí použít celé.
Co se stane se splátkou nebo splatností, záleží na vaší volbě. Výpočet obou variant je v článku mimořádná splátka: snížit splátku, nebo zkrátit splatnost.
Pokud byste chtěli splatit víc než 25 % nebo mimo výročí, smí banka účtovat náhradu účelně vynaložených nákladů za tu část, která výjimku přesahuje.
Modelový výpočet: prodej bytu a refinancování během fixace
Úvěr 4 000 000 Kč při 4,5 % na 30 let s pětiletou fixací (sjednanou po 1. 9. 2024). Po třech letech je zůstatek přibližně 3 797 383 Kč.
- Prodej bytu: od uzavření smlouvy uplynulo více než 24 měsíců, náhrada se neplatí. Bance splatíte jen zůstatek.
- Refinancování k jiné bance bez prodeje: do konce fixace zbývají 2 roky, strop je 0,25 % × 2 = 0,5 % ze splacené částky: 3 797 383 × 0,005 = 18 987 Kč. Skutečná náhrada je nižší z této částky a součtu administrativních nákladů (max. 1 000 Kč) a úrokového rozdílu. Pokud průměrná sazba ČNB neklesla pod vašich 4,5 %, zaplatíte nejvýše administrativní náklady.
U zůstatku 6 000 000 Kč a čtyř zbývajících let fixace by strop činil 1 % = 60 000 Kč.
Alternativa: některé banky umožňují převést zástavu na novou nemovitost, pokud se stěhujete. Úvěr pak nesplácíte a náhrada nevzniká. Ptejte se na to už při výběru hypotéky.
Jak postupovat při předčasném splacení
- Zjistěte zůstatek a termín konce fixace – v internetovém bankovnictví nebo žádostí bance.
- Požádejte o písemné vyčíslení splacení k určitému datu, včetně případné náhrady.
- Zkontrolujte smlouvu – lhůty pro oznámení mimořádné splátky a postup.
- Při refinancování domluvte s novou bankou, aby peníze přišly přesně ke dni konce fixace. Postup je v článku o refixaci a refinancování.
- Po úplném splacení si vyžádejte od banky potvrzení a souhlas s výmazem zástavního práva a podejte návrh na výmaz v katastru.
Časté chyby
- Mimořádná splátka den po výročí. Zákonnou výjimku lze využít k výročí; o den později už může jít o zpoplatněnou splátku. Ověřte, jak výročí definuje smlouva.
- Spoléhání na ústní informaci. Výši náhrady si vždy nechte potvrdit písemně.
- Zapomenutý výmaz zástavy. Po splacení zůstává zástavní právo v katastru, dokud nepodáte návrh na výmaz.
- Prodej před 24 měsíci. Výjimka pro prodej se ještě neuplatní; banka smí chtít účelně vynaložené náklady v rámci obecného stropu (0,25 % za rok zbývající fixace, max. 1 %).
Pokud banka požaduje víc, než zákon dovoluje, můžete podat reklamaci a pak se obrátit na finančního arbitra; postup je v článku o sporu s bankou. Při volbě délky fixace myslete na to, kdy byste mohli chtít splácet.
Časté otázky
Smí banka chtít ušlý úrok, když splatím hypotéku během fixace?
Částečně. Od 1. 9. 2024 je součástí účelně vynaložených nákladů úrokový rozdíl proti průměrné sazbě ČNB, takže pokud sazby klesly, banka si část ušlého úroku nárokovat může, ale jen do stropu 0,25 % splacené částky za každý započatý rok zbývající fixace, nejvýše 1 %. U smluv uzavřených dříve to platí až od další fixace.
Platí výjimka 25 % i pro starší smlouvy?
Na smlouvy uzavřené před účinností zákona (1. prosince 2016) se mohou vztahovat dřívější pravidla. Rozhodující je smlouva a přechodná ustanovení zákona.
Musím mimořádnou splátku oznámit předem?
Smlouvy obvykle stanoví lhůtu pro oznámení. Bez oznámení banka nemusí splátku zpracovat ke dni výročí.
Co když platím mimořádnou splátku na konci fixace?
Ke konci fixace je splátka bez náhrady v jakékoli výši. Banka pak přepočítá splátku nebo splatnost podle vaší dohody.
Zdroje
- e-Sbírka – zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ustanovení o předčasném splacení
- Česká národní banka – dohled nad dodržováním zákona o spotřebitelském úvěru
- Finanční arbitr – spory o náhradu za předčasné splacení
- Český úřad zeměměřický a katastrální – výmaz zástavního práva
