Výpočty, modelové příklady a checklisty
Mimořádná splátka hypotéky: snížit splátku, nebo zkrátit splatnost? Výpočet
Co přinese mimořádná splátka hypotéky: modelový výpočet úspory úroků při snížení splátky a při zkrácení splatnosti, kdy splácet bez náhrady a kdy raději investovat.
Mimořádná splátka ušetří nejvíc úroků, když po ní ponecháte stejnou měsíční splátku a zkrátíte splatnost. Snížení splátky při zachování splatnosti přinese menší úsporu, ale uleví rozpočtu. V modelovém příkladu 300 000 Kč splacených po třech letech ušetří zhruba 627 000 Kč úroků při zkrácení splatnosti, ale jen asi 219 000 Kč při snížení splátky o 1 601 Kč měsíčně. Bez náhrady nákladů splácejte ke konci fixace nebo k výročí smlouvy v rámci zákonného limitu.
Článek patří do části s výpočty a checklisty. Sazby jsou modelové a předpokládají, že se do konce splatnosti nezmění.
Kdy mimořádnou splátku udělat
| Termín | Náhrada nákladů | Poznámka |
|---|---|---|
| Ke konci fixace | Žádná, v jakékoli výši | Nejjednodušší a nejbezpečnější varianta |
| K výročí smlouvy (fixní sazba) | Žádná do 25 % celkové výše úvěru, během 1 měsíce před výročím | Nad limit jen účelně vynaložené náklady |
| Kdykoli jindy | Účelně vynaložené náklady banky, nejvýše 0,25 % za každý započatý rok zbývající fixace (max. 1 %) | Nechte si je předem vyčíslit |
| Při variabilní sazbě | Obvykle žádná | Ověřte smlouvu |
Podrobnosti zákona vysvětluje článek o předčasném splacení.
Modelový příklad
Úvěr 4 000 000 Kč při 4,5 % na 30 let, splátka 20 267 Kč. Po třech letech (k výročí smlouvy) je zůstatek 3 797 383 Kč a zbývá 27 let, tedy 324 splátek. Máte 300 000 Kč a pošlete je jako mimořádnou splátku. Zůstatek klesne na 3 497 383 Kč.
Bez mimořádné splátky byste do konce splatnosti zaplatili ještě 2 769 258 Kč úroků (20 267 × 324 − 3 797 383).
Varianta A: snížit splátku, splatnost zůstává
- Nová splátka ze zůstatku 3 497 383 Kč na 27 let: 18 666 Kč.
- Měsíční úleva: 20 267 − 18 666 = 1 601 Kč.
- Úroky do konce: 18 666 × 324 − 3 497 383 ≈ 2 550 482 Kč.
- Úspora úroků: 2 769 258 − 2 550 482 ≈ 218 776 Kč.
Varianta B: splátka zůstává, zkrátí se splatnost
- Se splátkou 20 267 Kč splatíte zůstatek 3 497 383 Kč za přibližně 279 měsíců místo 324.
- Splatnost se zkrátí asi o 45 měsíců (3 roky a 9 měsíců).
- Úroky do konce: přibližně 2 142 592 Kč.
- Úspora úroků: 2 769 258 − 2 142 592 ≈ 626 666 Kč.
| Bez splátky | Varianta A | Varianta B | |
|---|---|---|---|
| Měsíční splátka | 20 267 Kč | 18 666 Kč | 20 267 Kč |
| Zbývající splatnost | 324 měsíců | 324 měsíců | asi 279 měsíců |
| Zbývající úroky | 2 769 258 Kč | 2 550 482 Kč | 2 142 592 Kč |
| Úspora | – | 218 776 Kč | 626 666 Kč |
Proč je rozdíl tak velký? Ve variantě A posíláte každý měsíc méně na jistinu, takže dluh klesá stejným tempem jako předtím, jen z nižšího základu. Ve variantě B dál splácíte plnou částku a celý rozdíl jde na jistinu.
Splácet, nebo investovat?
Mimořádná splátka je jistý „výnos“ ve výši úrokové sazby hypotéky. Pro rozhodnutí zvažte:
- Rezervu. Peníze poslané bance už nevrátíte. Nejprve mějte stranou několik měsíčních výdajů.
- Sazbu po fixaci. Pokud by sazba po fixaci vzrostla, mimořádná splátka se zpětně ukáže výhodnější; pokud klesne, méně výhodná.
- Odpočet úroků z daní. Pokud zaplacené úroky přesahují strop 150 000 Kč, mimořádná splátka daňovou úsporu zatím nesníží. Pokud jsou pod stropem, sníží se úspora o 15 % ušetřených úroků. Výpočet je v článku o odpočtu úroků.
- Alternativní výnos. Pokud by peníze jinde vynesly po zdanění a poplatcích jistě víc než sazba hypotéky, může dávat smysl investovat. Jistota ale u investic obvykle není.
- Psychologii. Nižší dluh dává klid. Pro mnoho rodin je to stejně důležité jako výpočet.
Jak mimořádnou splátku provést
- Ověřte ve smlouvě termín výročí a lhůtu pro oznámení (často několik týdnů předem).
- Požádejte banku o vyčíslení a řekněte, zda chcete snížit splátku, nebo zkrátit splatnost.
- Pošlete peníze na účet, který banka uvede, s potřebným označením.
- Vyžádejte si nový splátkový kalendář a zkontrolujte, že odpovídá vaší volbě.
- Pokud splácíte ke konci fixace, domluvte se s bankou při refixaci.
Výpočet splátky ze zůstatku je popsán v článku o výpočtu splátky; jednoduše ho zopakujete v hypoteční kalkulačce, kam zadáte zůstatek po splátce a zbývající roky.
Časté otázky
Musí banka mimořádnou splátku přijmout?
Ano, zákon dává právo splatit úvěr kdykoli zčásti nebo zcela. Liší se jen to, zda a kolik smí banka účtovat jako náhradu nákladů.
Mohu si vybrat, zda se sníží splátka, nebo zkrátí splatnost?
Obvykle ano, záleží na smlouvě a postupu banky. Volbu uveďte písemně v žádosti.
Vyplatí se splácet malé částky?
Každá koruna jistiny ušetří úrok, ale u splátek mimo bezplatné termíny mohou náklady banky efekt snížit. Malé částky je lepší shromáždit a poslat k výročí.
Co když pak budu peníze potřebovat?
Zpět je bez nového úvěru nedostanete. Proto mějte nejdřív rezervu a teprve přebytky posílejte bance.
Zdroje
- e-Sbírka – zákon č. 257/2016 Sb., právo na předčasné splacení
- Česká národní banka – informace pro spotřebitele o úvěrech na bydlení
- Finanční arbitr – spory o náklady mimořádné splátky
