Výpočty, modelové příklady a checklisty
Konec fixace: refixace u své banky, nebo refinancování jinde? Výpočet úspory
Jak postupovat na konci fixace hypotéky: časový plán, vyjednávání se stávající bankou, náklady přechodu a modelový výpočet úspory a návratnosti refinancování.
Na konci fixace máte tři možnosti: přijmout nabídku stávající banky, vyjednat lepší sazbu u ní, nebo refinancovat úvěr u jiné banky. Refinancování se vyplatí, když úspora za dobu nové fixace výrazně převýší náklady přechodu (odhad, vklad zástavy, výmaz staré zástavy, ověření podpisů). V modelovém příkladu níže přináší sazba nižší o půl procentního bodu úsporu kolem 89 000 Kč za pět let; když stávající banka po vyjednávání sazbu sníží, zbude z výhody přechodu zhruba 36 000 Kč, po odečtení nákladů asi 24 000 Kč. Začněte se srovnáváním nejméně tři až čtyři měsíce před koncem fixace.
Článek patří do části s výpočty a checklisty. Sazby jsou modelové. Vlastní čísla dosaďte do kalkulačky refixace.
Časový plán před koncem fixace
| Kdy | Co udělat |
|---|---|
| 6 měsíců předem | Zjistit přesné datum konce fixace a zůstatek; zkontrolovat registry |
| 4 měsíce předem | Vyžádat si modelace u 2–3 jiných bank nebo přes zprostředkovatele |
| 3 měsíce předem | Banka by vám měla poslat nabídku nové sazby (zákon jí ukládá informovat s předstihem) |
| 2–3 měsíce předem | Vyjednat se stávající bankou; rozhodnout se |
| 6–8 týdnů předem | Při refinancování: odhad, schválení, smlouvy, návrh na vklad nové zástavy |
| Den konce fixace | Nová banka splatí starý úvěr; stávající banka vydá souhlas s výmazem zástavy |
Pokud refinancování nestihnete, úvěr pokračuje se sazbou stávající banky a další bezplatná možnost přejít bude až na konci nové fixace (nebo v rámci jiných zákonných výjimek, viz předčasné splacení). Proto je kalendář důležitější než cokoli jiného.
Modelový výpočet
Před pěti lety jste si půjčili 4 000 000 Kč na 30 let s pětiletou fixací. Zůstatek ke konci fixace je 3 646 317 Kč, zbývá 25 let.
- Stávající banka v dopise nabízí 5,19 %.
- Po vyjednávání nabídne 4,89 %.
- Jiná banka nabízí 4,69 % s náklady přechodu 12 000 Kč (odhad, správní poplatky, ověření podpisů).
| Varianta | Splátka | Úroky za 5 let | Zůstatek po 5 letech |
|---|---|---|---|
| Stávající banka, první nabídka 5,19 % | 21 722 Kč | 896 605 Kč | 3 239 626 Kč |
| Stávající banka po vyjednání 4,89 % | 21 083 Kč | 842 879 Kč | 3 224 217 Kč |
| Jiná banka 4,69 % | 20 663 Kč | 807 161 Kč | 3 213 719 Kč |
Úspora proti první nabídce
- Rozdíl splátek: 21 722 − 20 663 = 1 059 Kč měsíčně, za 60 měsíců 63 540 Kč.
- K tomu nižší zůstatek po pěti letech: 3 239 626 − 3 213 719 = 25 907 Kč.
- Celková úspora: 63 540 + 25 907 = 89 447 Kč, což odpovídá rozdílu úroků (896 605 − 807 161 = 89 444 Kč, rozdíl je jen zaokrouhlení).
- Po odečtení nákladů přechodu: 89 447 − 12 000 ≈ 77 447 Kč.
Úspora proti vyjednané nabídce
- Rozdíl splátek: 21 083 − 20 663 = 420 Kč měsíčně, za 60 měsíců 25 200 Kč.
- Rozdíl zůstatku: 3 224 217 − 3 213 719 = 10 498 Kč.
- Celkem 35 698 Kč, po odečtení nákladů přibližně 23 698 Kč.
- Návratnost nákladů jen z rozdílu splátek: 12 000 / 420 ≈ 29 měsíců.
Závěr příkladu: vyjednávání samo ušetřilo přes 53 000 Kč úroků (896 605 − 842 879 = 53 726 Kč). Přechod přináší dalších zhruba 24 000 Kč. Zda to stojí za papírování, je na vás; mnoho lidí se rozhodne podle toho, zda jim nová banka náklady přechodu proplatí.
Jak vyjednávat se stávající bankou
- Mějte písemnou nabídku jiné banky se stejnými parametry (zůstatek, splatnost, fixace).
- Ozvěte se včas, ne v posledním týdnu. Banka ví, že refinancování trvá několik týdnů.
- Zeptejte se na všechny podmínky: zda nová sazba vyžaduje účet nebo pojištění.
- Zvažte délku fixace znovu – situace se mohla změnit, viz délka fixace.
- Využijte konec fixace k mimořádné splátce, pokud máte volné peníze. Je bez náhrady v jakékoli výši.
Co se při refinancování děje
- Nová banka nechá zpracovat odhad (některé banky uznají existující odhad nebo použijí zjednodušené ocenění).
- Podepíšete novou úvěrovou a zástavní smlouvu.
- Stávající banka vydá vyčíslení zůstatku ke dni splacení a po splacení souhlas s výmazem zástavního práva.
- Podávají se návrhy na vklad nové zástavy a výmaz staré. Do doby výmazu je nemovitost zastavena oběma bankám.
- U pojištění nemovitosti je třeba změnit vinkulaci ve prospěch nové banky.
- Pro daňové účely zůstává úvěr úvěrem na bydlení, pokud refinancuje původní účel; strop odpočtu se řídí pravidly popsanými v článku o odpočtu úroků.
Náklady přechodu jsou rozebrány v článku o poplatcích k hypotéce.
Kontrolní seznam při refinancování
- Mám v ruce ESIS nové banky se stejnými parametry?
- Ví nová banka přesné datum konce fixace a stihne čerpat k tomuto dni?
- Jsou v nové nabídce podmínky slev, které zvládnu plnit celou fixaci?
- Mám zajištěnou změnu vinkulace pojištění?
- Mám od staré banky potvrzení o úrocích za část roku pro daňové přiznání?
Časté otázky
Může mi stávající banka zakázat přechod?
Ne. Ke konci fixace můžete úvěr splatit bez náhrady nákladů, ať už z vlastních peněz nebo novým úvěrem.
Musím na konci fixace refinancovat celý úvěr?
Ne. Můžete také část splatit a zbytek ponechat u stávající banky nebo u nové banky refinancovat jen zůstatek.
Lze při refinancování navýšit úvěr?
Ano, pokud to dovolí LTV a bonita. Navýšená část ale nemusí splňovat podmínky pro odpočet úroků, pokud nejde na bydlení.
Co když se nová banka nestihne?
Pak úvěr pokračuje se sazbou stávající banky. Ptejte se, zda stávající banka umožní splacení i krátce po konci fixace, ale nespoléhejte na to.
Zdroje
- Česká národní banka – statistika úrokových sazeb podle délky fixace
- e-Sbírka – zákon č. 257/2016 Sb., pravidla konce fixace
- Český úřad zeměměřický a katastrální – vklad a výmaz zástavního práva
- Finanční arbitr – spory se stávající bankou při splacení
