Výpočty, modelové příklady a checklisty
Hypotéka, nebo nájem? Modelový výpočet na deset let s jasnými předpoklady
Vyplatí se koupit byt na hypotéku, nebo bydlet v nájmu a investovat? Desetiletý modelový výpočet, bod zvratu pro růst cen a nefinanční kritéria rozhodnutí.
Zda je výhodnější hypotéka, nebo nájem, závisí hlavně na třech veličinách: o kolik poroste cena nemovitosti, o kolik poroste nájem a jaký výnos by měly vaše vlastní peníze, kdybyste je místo do bytu investovali. V modelovém výpočtu níže vychází koupě lépe, pokud ceny bytů rostou rychleji než zhruba 1,1 % ročně; při nulovém růstu cen vychází lépe nájem s pravidelným investováním rozdílu. Výsledek je citlivý na předpoklady, proto je u každého čísla uvádíme.
Článek patří do části s výpočty a checklisty. Všechny ceny, nájmy a výnosy jsou ilustrativní, nejde o prognózu trhu.
Předpoklady modelu
| Položka | Kupující | Nájemník |
|---|---|---|
| Byt | Cena 5 000 000 Kč | Srovnatelný byt v nájmu |
| Vlastní peníze | 1 000 000 Kč + 20 000 Kč poplatky | Stejných 1 020 000 Kč investuje |
| Hypotéka | 4 000 000 Kč, 4,5 %, 30 let, splátka 20 267 Kč | – |
| Další náklady | Fond oprav 1 500 Kč, pojištění 300 Kč, daň z nemovitosti 100 Kč, údržba 4 167 Kč měsíčně (1 % ceny ročně) | Nájem 18 000 Kč měsíčně, roste o 3 % ročně |
| Investice | – | Výnos 4 % ročně, rozdíl výdajů investuje každý měsíc |
| Horizont | 10 let | 10 let |
Energie a služby spojené se spotřebou platí oba stejně, proto je model vynechává. Pro jednoduchost předpokládáme, že sazba hypotéky se po celých deset let nemění.
Výpočet pro kupujícího
- Měsíční výdaje: 20 267 + 1 500 + 300 + 100 + 4 167 = 26 334 Kč.
- Za 10 let zaplatí na splátkách 20 267 × 120 = 2 432 040 Kč, z toho úroky 1 635 667 Kč a jistina 796 423 Kč.
- Ostatní náklady za 10 let: 6 067 × 120 = 728 040 Kč.
- Zůstatek úvěru po 10 letech: 3 203 577 Kč.
- Čisté jmění v bytě = hodnota bytu − zůstatek úvěru.
Výpočet pro nájemníka
- Na začátku investuje 1 020 000 Kč.
- Každý měsíc investuje rozdíl mezi výdaji kupujícího (26 334 Kč) a svým nájmem. První rok je to 26 334 − 18 000 = 8 334 Kč měsíčně; s růstem nájmu se rozdíl zmenšuje (v 10. roce je nájem asi 23 486 Kč).
- Nájem za 10 let celkem: přibližně 2 476 198 Kč.
- Hodnota investic po 10 letech při výnosu 4 % ročně: přibližně 2 389 301 Kč (bez zdanění a poplatků).
Srovnání podle vývoje cen bytů
| Růst ceny bytu ročně | Hodnota bytu po 10 letech | Čisté jmění kupujícího | Jmění nájemníka | Lépe vychází |
|---|---|---|---|---|
| 0 % | 5 000 000 Kč | 1 796 423 Kč | 2 389 301 Kč | Nájem o 592 878 Kč |
| 2 % | 6 094 972 Kč | 2 891 395 Kč | 2 389 301 Kč | Koupě o 502 094 Kč |
| 4 % | 7 401 221 Kč | 4 197 644 Kč | 2 389 301 Kč | Koupě o 1 808 343 Kč |
Bod zvratu: kupující se vyrovná nájemníkovi, když hodnota bytu po 10 letech dosáhne 2 389 301 + 3 203 577 = 5 592 878 Kč. To odpovídá růstu zhruba 1,1 % ročně.
Co model nezahrnuje a co by výsledek posunulo:
- Odpočet úroků z daní zvýhodňuje kupujícího až o 22 500 Kč ročně, viz odpočet úroků.
- Náklady prodeje (provize, právní služby) by kupujícímu snížily výsledek, pokud by po 10 letech prodával.
- Změna sazby po fixaci – vyšší sazba zhoršuje výsledek koupě, nižší ho zlepšuje. Viz délka fixace.
- Disciplína nájemníka – model počítá s tím, že rozdíl opravdu každý měsíc investuje. V praxi se to často nestane.
- Zdanění a poplatky investic snižují jmění nájemníka.
- Velké opravy v domě (střecha, výtahy) mohou jít nad rámec fondu oprav.
Nefinanční kritéria
| Otázka | Spíš koupě | Spíš nájem |
|---|---|---|
| Jak dlouho chcete na místě bydlet? | 7 a více let | Do 3–5 let |
| Jak jistý je váš příjem? | Stabilní, s rezervou | Nejistý, změna práce v plánu |
| Chcete si byt upravit po svém? | Ano | Nevadí vám omezení |
| Zvládnete neočekávané opravy? | Ano, máte rezervu | Ne, raději je nechat na pronajímateli |
| Jak se díváte na zadlužení? | Jako na nástroj | Jako na zátěž |
Jak si model přepočítat
- Zjistěte reálnou cenu bytu a nájem srovnatelného bytu ve vaší lokalitě (inzerce, cenové mapy obcí, data Českého statistického úřadu).
- Spočítejte splátku v hypoteční kalkulačce a přičtěte náklady vlastnictví.
- Rozdíl mezi výdaji vlastníka a nájmem vynásobte počtem měsíců a odhadněte, kolik by vynesl.
- Zkuste tři scénáře růstu cen a dva scénáře sazby po fixaci.
Pokud se rozhodnete pro koupi, pokračujte postupem žádosti o hypotéku a zjistěte, kolik vám banka půjčí.
Časté otázky
Proč model počítá s údržbou 1 % ceny ročně?
Jde o hrubý odhad nákladů na opravy uvnitř bytu a obnovu vybavení. U novostavby bývají první roky nižší, u starších bytů vyšší. Nahraďte ho vlastním odhadem.
Není nájem „vyhazování peněz“?
Nájem je cena za bydlení, stejně jako úroky, fond oprav a údržba u vlastníka. V příkladu kupující za 10 let zaplatí na úrocích a ostatních nákladech přes 2,3 milionu korun, které se mu také nevrátí.
Má smysl koupit, když ceny klesají?
Krátkodobý pokles neznamená ztrátu, pokud byt neprodáváte. Riziko nastává, když byste museli prodat v nevhodnou dobu, například kvůli ztrátě příjmu.
Co když místo investic mám peníze na spořicím účtu?
Pak dosaďte nižší výnos. Čím nižší výnos alternativy, tím dříve se koupě vyplatí.
Zdroje
- Český statistický úřad – indexy cen bytů a nájemného
- Česká národní banka – zprávy o finanční stabilitě a vývoji trhu nemovitostí
- Finanční správa – daň z nemovitých věcí a odpočet úroků
