Odpočet úroků z hypotéky z daní: podmínky, strop 150 000 Kč a výpočet úspory

Úroky zaplacené z úvěru na vlastní bydlení si můžete odečíst od základu daně z příjmů podle § 15 zákona č. 586/1992 Sb. U bydlení pořízeného od roku 2021 je strop 150 000 Kč ročně na jednu domácnost (u dřívějších případů 300 000 Kč). Úspora na dani je odečtená částka krát sazba daně: při 15 % nejvýše 22 500 Kč za rok. Odpočet uplatníte v ročním zúčtování u zaměstnavatele nebo v daňovém přiznání a doložíte ho potvrzením banky o zaplacených úrocích.

Článek patří do části s výpočty a checklisty. Výpočet si můžete udělat v kalkulačce odpočtu úroků. Daňová pravidla se mohou měnit; před podáním přiznání ověřte aktuální znění na webu Finanční správy.

Podmínky odpočtu

Podmínka	Co znamená v praxi
Typ úvěru	Hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo jiný úvěr na bytové potřeby od banky či stavební spořitelny
Účel	Koupě, výstavba, rekonstrukce bytu či domu, splacení dřívějšího úvěru na tyto účely (refinancování) a další bytové potřeby uvedené v zákoně
Vlastní bydlení	V bytě nebo domě bydlíte vy nebo vaši blízcí příbuzní, jak vymezuje zákon; investiční pronájem nestačí
Účastník smlouvy	Poplatník musí být účastníkem úvěrové smlouvy
Doklady	Potvrzení banky o úrocích, úvěrová smlouva při prvním uplatnění, doklad o vlastnictví (výpis z katastru)

Americká hypotéka nebo spotřebitelský úvěr bez bytového účelu odpočet neumožňují. Navýšení úvěru při refinancování, které nejde na bydlení, se do odpočtu nezapočítá.

Strop a jeho krácení

150 000 Kč ročně na všechny poplatníky v jedné domácnosti dohromady, u bydlení nabytého od 1. 1. 2021.
300 000 Kč u bydlení pořízeného dříve (přechodná pravidla, ověřte, zda se týkají právě vás).
Pokud úvěr trval jen část roku, strop se krátí: 1/12 za každý měsíc, ve kterém byl úvěr splácen.

Modelový příklad krácení: úvěr čerpán v dubnu, první úroky placeny od května. Za kalendářní rok jde o 8 měsíců, strop je 150 000 × 8 / 12 = 100 000 Kč.

Výpočet úspory krok za krokem

Manželé mají hypotéku 4 000 000 Kč při 4,5 % na 30 let. V prvním celém roce zaplatí na úrocích přibližně 178 680 Kč.

Uznatelná částka: min(178 680; 150 000) = 150 000 Kč.
Úspora při sazbě 15 %: 150 000 × 0,15 = 22 500 Kč.
Úroky nad strop: 178 680 − 150 000 = 28 680 Kč, ty odečíst nelze.
Skutečný čistý náklad úroků po daňové úspoře: 178 680 − 22 500 = 156 180 Kč.

V dalších letech úroky klesají spolu se zůstatkem. Jakmile spadnou pod 150 000 Kč (v tomto příkladu v desátém roce splácení, kdy úroky vycházejí asi na 146 534 Kč, pokud se sazba nezmění), odečtete celou zaplacenou částku.

Jak rozdělit odpočet mezi manžele

Strop platí pro domácnost. Rozdělit ho lze dohodou, ale úspora se projeví jen tam, kde je dost daně.

Varianta A – celý odpočet uplatní manžel:

Hrubá mzda 50 000 Kč měsíčně, roční základ daně 600 000 Kč.
Daň bez odpočtu: 600 000 × 0,15 = 90 000 Kč, po slevě na poplatníka 30 840 Kč = 59 160 Kč.
Daň s odpočtem 150 000 Kč: (600 000 − 150 000) × 0,15 = 67 500 Kč, po slevě 36 660 Kč.
Úspora: 59 160 − 36 660 = 22 500 Kč.

Varianta B – manželka je na rodičovské a nemá zdanitelný příjem:

Pokud by si uplatnila polovinu (75 000 Kč), úspora by byla nulová, protože nemá daň, ze které by se odečetla.
Manžel by s polovinou ušetřil jen 75 000 × 0,15 = 11 250 Kč.
Domácnost by tak přišla o 11 250 Kč. Správně je uplatnit celý odpočet u manžela.

Jak odpočet uplatnit

Na začátku roku si od banky vyžádejte potvrzení o zaplacených úrocích za předchozí rok (banky ho často posílají samy nebo zpřístupní v internetovém bankovnictví).
Zaměstnanci odevzdají potvrzení zaměstnavateli s žádostí o roční zúčtování v termínu, který zákon stanoví (obvykle do poloviny února).
OSVČ a ostatní uvedou odpočet v daňovém přiznání.
Při prvním uplatnění přiložte kopii úvěrové smlouvy a doklad o vlastnictví; při změně banky i novou smlouvu.

Časté chyby

Uplatnění u investičního bytu. Pokud byt pronajímáte, nejde o vlastní bydlení a odpočet podle § 15 nelze použít; úroky mohou být výdajem u příjmů z nájmu podle jiných pravidel.
Dvojí uplatnění stropu. Oba partneři si uplatní po 150 000 Kč. Strop je na domácnost.
Zapomenutý odpočet při refinancování. Potvrzení potřebujete od obou bank za příslušné části roku.
Zapomenutá rekonstrukce ze stavebního spoření. I úvěr ze stavebního spoření na rekonstrukci vlastního bydlení se počítá.

Pro celkový pohled na náklady bydlení porovnejte článek hypotéka nebo nájem a výpočet splátky. U neobvyklých situací (spoluvlastnictví s nesezdaným partnerem, dům s pronajímanou částí) se poraďte s daňovým poradcem.

Časté otázky

Kdo si může úroky odečíst, když jsme nesezdaní partneři?

Každý účastník úvěrové smlouvy, který splňuje podmínky, ale strop 150 000 Kč se dělí mezi všechny v domácnosti. Ověřte postup na webu Finanční správy.

Mohu si odečíst i poplatky bance nebo pojištění?

Ne. Odečítají se jen zaplacené úroky, nikoli poplatky, pojistné ani splátky jistiny.

Co když jsem přiznání podal bez odpočtu?

V zákonné lhůtě lze podat dodatečné daňové přiznání a odpočet doplnit. Poraďte se s finančním úřadem.

Platí odpočet i u úvěru od nebankovní společnosti?

Zákon vymezuje, od koho musí úvěr být. Úvěry od jiných subjektů se posuzují individuálně, ověřte je u Finanční správy.

Zdroje

Finanční správa – odpočet úroků z úvěrů na bydlení, formuláře a lhůty
e-Sbírka – zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15
Ministerstvo financí ČR – změny daňových zákonů