Jak získat hypotéku: postup od rozpočtu po čerpání a checklist dokladů

Hypotéku získáte v osmi krocích: spočítáte rozpočet a vlastní zdroje, zkontrolujete si registry, necháte si předběžně posoudit bonitu, vyberete nemovitost, banka udělá odhad, schválí úvěr a podepíšete smlouvu, podáte návrh na vklad do katastru a banka vyčerpá peníze prodávajícímu. Nejdůležitější je pořadí: vědět, kolik vám banka půjčí, dřív než se smluvně zavážete ke koupi. Níže najdete postup, seznam dokladů a odkazy na podrobné výpočty.

Tento článek je rozcestníkem části s výpočty a checklisty. Odškrtávat si kroky můžete v checklistu pro srovnání a sjednání hypotéky.

Krok 1: rozpočet a vlastní zdroje

Sečtěte, kolik peněz máte k dispozici, a odečtěte rezervu, kterou si chcete nechat. Vlastní zdroje musí pokrýt alespoň 20 % hodnoty nemovitosti podle odhadu (10 % u žadatelů do 36 let pořizujících vlastní bydlení) a k tomu vedlejší náklady. Podrobně v článcích o LTV a o poplatcích k hypotéce.

Pak si spočítejte, jakou splátku unesete. Modelový výpočet je v článku o výpočtu splátky, maximální výši úvěru podle příjmu ukazuje článek kolik mi banka půjčí. Pokud zvažujete, zda se koupě vůbec vyplatí oproti nájmu, přečtěte si hypotéka nebo nájem.

Krok 2: registry a staré závazky

Banky nahlížejí do úvěrových registrů: bankovního a nebankovního registru klientských informací (provozuje je CBCB) a do registru SOLUS. Výpis o sobě si můžete vyžádat sami. Co udělat předem:

zkontrolujte, že tam nejsou chyby nebo dávno splacené dluhy vedené jako aktivní,
zrušte kreditní karty a kontokorenty, které nepoužíváte – banka započítává i nevyčerpaný limit,
splaťte drobné spotřebitelské úvěry, pokud to jde,
nezakládejte nové půjčky v měsících před žádostí.

Krok 3: předběžné posouzení a srovnání nabídek

Požádejte dvě až čtyři banky (přímo nebo přes zprostředkovatele) o modelaci se stejnými parametry. Výsledkem je předběžná maximální výše úvěru a nabídka sazby. Jak nabídky porovnat, ukazuje průvodce srovnáním hypoték. Zprostředkovatele si ověřte podle článku o hypotečním zprostředkovateli.

Krok 4: výběr nemovitosti a rezervace

Teprve teď podepisujte rezervační smlouvu. Ověřte v ní lhůtu pro uzavření kupní smlouvy a co se stane se zálohou, pokud banka hypotéku neschválí. Rizika rozebírá článek o rezervační smlouvě před schválením hypotéky. Zkontrolujte list vlastnictví v katastru: vlastníka, zástavní práva, věcná břemena a poznámky (například o probíhající exekuci).

Krok 5: odhad a formální žádost

Banka nechá zpracovat odhad (ocenění) nemovitosti. Současně podáte formální žádost s doklady:

Doklad	Zaměstnanec	OSVČ	Poznámka
Občanský průkaz a druhý doklad	Ano	Ano	U cizinců i povolení k pobytu
Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele	Ano	–	Formulář banky
Výpisy z účtu (obvykle 3–6 měsíců)	Ano	Ano	Příchod mzdy nebo tržeb
Daňové přiznání a potvrzení o podání	–	Ano	Obvykle za 1–2 poslední roky
Rezervační nebo kupní smlouva (návrh)	Ano	Ano	U koupě
Výpis z katastru	Ano	Ano	Banka si často zajistí sama
Rozpočet a stavební povolení	Při výstavbě	Při výstavbě	Podle stavebního zákona
Doklady k ostatním úvěrům	Ano	Ano	Smlouvy, výpisy o zůstatku

Krok 6: schválení a úvěrová smlouva

Po schválení obdržíte návrh úvěrové smlouvy a ESIS. Zkontrolujte:

sazbu, délku fixace a splatnost,
podmínky slev a sankce za jejich nesplnění,
podmínky čerpání a lhůtu, do kdy musíte začít čerpat,
povinné pojištění a jeho vinkulaci,
pravidla mimořádných splátek (viz předčasné splacení).

Zákonné právo odstoupit do 14 dnů bez udání důvodu (§ 118 zákona č. 257/2016 Sb.) platí jen pro spotřebitelské úvěry jiné než na bydlení. U hypotéky máte místo toho dobu na rozmyšlenou: banka nesmí předložený návrh smluvních podmínek 14 dní změnit ani odvolat, a pokud ho v té lhůtě přijmete, musí s vámi smlouvu uzavřít (§ 111). Smlouvu si proto pořádně přečtěte před podpisem; po podpisu se z hypotéky dostanete jen podle smlouvy nebo předčasným splacením.

Krok 7: kupní smlouva, úschova a návrh na vklad

Podepíšete kupní smlouvu a zástavní smlouvu s bankou. Kupní cena se obvykle skládá do úschovy (advokát, notář, banka). Podává se návrh na vklad vlastnického práva a návrh na vklad zástavního práva. Na listu vlastnictví se po podání objeví plomba, která signalizuje probíhající řízení. Katastrální úřad zapisuje vklad nejdříve po uplynutí lhůty, během níž informuje dosavadního vlastníka.

Krok 8: čerpání a po zápisu

Banka čerpá úvěr po splnění podmínek, například po doložení podaného návrhu na vklad zástavního práva a pojištění. Peníze jdou do úschovy nebo prodávajícímu. Po zápisu vlastnictví úschova vyplatí kupní cenu. Pak:

uložte si datum konce fixace a začněte srovnávat nabídky 3–4 měsíce předem, viz refixace nebo refinancování,
každý rok si vyžádejte potvrzení o zaplacených úrocích pro odpočet z daní,
zvažte, jak naložíte s případnými přebytky – viz mimořádná splátka.

Kdy přizvat odborníka

U kupní smlouvy, úschovy a prověrky právních vad nemovitosti (věcná břemena, předkupní práva, exekuce prodávajícího) doporučujeme advokáta. U příjmů z podnikání nebo zahraničí pomůže zprostředkovatel, který zná postupy více bank.

Časté otázky

Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

Záleží na bance, odhadu a vkladu do katastru. Počítejte s několika týdny od formální žádosti po čerpání a s rezervou pro zápis v katastru. Termíny v rezervační smlouvě plánujte se zálohou.

Mohu žádat ve více bankách současně?

Ano. Formální žádosti se ale zapisují do registrů a za odhad se často platí. Pro srovnání stačí předběžné modelace.

Co když odhad vyjde nižší než kupní cena?

Banka půjčí méně a rozdíl musíte doplnit z vlastních zdrojů nebo zástavou další nemovitosti. Výpočet je v článku o LTV.

Kdy začnu splácet?

Obvykle v měsíci po vyčerpání úvěru. Do plného vyčerpání (např. u výstavby) se platí úroky z čerpané částky.

Zdroje

Český úřad zeměměřický a katastrální – nahlížení do katastru, vklad vlastnického a zástavního práva
CBCB – Czech Banking Credit Bureau – výpis z bankovního a nebankovního registru
SOLUS – výpis z registru SOLUS
e-Sbírka – zákon č. 257/2016 Sb., doba na rozmyšlenou (§ 111)
Česká národní banka – seznam regulovaných subjektů