Chyby, spory a oficiální zdroje
Rezervační smlouva před schválením hypotéky: jak nepřijít o rezervační poplatek
Rizika rezervace bytu dřív, než banka schválí hypotéku. Na co si dát pozor v rezervační smlouvě, doložky pro případ zamítnutí úvěru a modelová situace s nízkým odhadem.
Rezervační smlouvu podepisujte až ve chvíli, kdy máte od banky předběžné posouzení bonity a víte, kolik vám půjčí, a trvejte na tom, aby smlouva obsahovala vrácení rezervačního poplatku, pokud banka hypotéku neschválí nebo odhad vyjde pod kupní cenou. Lhůta pro uzavření kupní smlouvy by měla počítat s odhadem, schválením a přípravou dokumentů, tedy obvykle s několika týdny. Bez těchto pojistek můžete přijít o celou zálohu.
Článek patří do části o nejčastějších chybách u hypotéky. Nejde o právní radu; smlouvy před podpisem doporučujeme dát zkontrolovat advokátovi.
Co je rezervační smlouva
Rezervační smlouva zavazuje prodávajícího nebo realitní kancelář, že po dobu rezervace nemovitost nenabídne jiným zájemcům. Kupující za to zaplatí rezervační poplatek nebo zálohu. Obsah smlouvy není zákonem pevně předepsán a řídí se občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.). Pokud jde o realitního zprostředkovatele, uplatní se i zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, který mimo jiné upravuje, jak musí zprostředkovatel nakládat s penězi, které od klientů přijme.
U developerských projektů se místo ní často uzavírá smlouva o smlouvě budoucí kupní s vyšší zálohou. Principy jsou podobné.
Proč je rezervace před schválením hypotéky riziko
| Situace | Co se může stát |
|---|---|
| Banka půjčí méně, než jste počítali | Chybějí peníze na kupní cenu |
| Odhad vyjde pod kupní cenou | Úvěr se sníží podle LTV, potřebujete víc vlastních zdrojů |
| Zjistí se záznam v registru | Banka žádost zamítne nebo zpřísní podmínky |
| Schvalování trvá déle než lhůta rezervace | Rezervace vyprší a poplatek může propadnout |
| Na listu vlastnictví je zástava nebo exekuce prodávajícího | Banka nemusí čerpat, dokud se situace nevyřeší |
Modelová situace
Kupující podepíše rezervaci bytu za 5 000 000 Kč a zaplatí 150 000 Kč rezervační poplatek. Lhůta pro podpis kupní smlouvy je 30 dní. Počítal s úvěrem 4 000 000 Kč (80 % ceny) a má vlastní zdroje 1 000 000 Kč.
- Odhad banky vyjde na 4 700 000 Kč. Při LTV 80 % je maximální úvěr 4 700 000 × 0,8 = 3 760 000 Kč.
- Chybí 4 000 000 − 3 760 000 = 240 000 Kč.
- Rezervační poplatek se po podpisu kupní smlouvy započítává do ceny, takže ho nelze použít jinak.
Co může dělat:
- Vyjednat slevu s prodávajícím s odkazem na odhad (úspěch není zaručen).
- Doplnit vlastní zdroje od rodiny nebo zástavou další nemovitosti, viz LTV a limity ČNB.
- Zkusit jinou banku s jiným odhadcem – ale v rámci lhůty 30 dní to bývá těsné.
- Odstoupit – pokud smlouva neobsahuje výhradu pro tuto situaci, poplatek může propadnout.
S doložkou o vrácení poplatku při nedostatečném úvěru by kupující mohl odstoupit bez ztráty.
Na co si dát pozor v rezervační smlouvě
- Výše a forma rezervačního poplatku – komu se platí a kde jsou peníze uloženy (úschova, vázaný účet).
- Účel poplatku – zda se započte na kupní cenu, nebo jde o odměnu zprostředkovatele.
- Lhůta – dost dlouhá na odhad, schválení a podpis kupní smlouvy.
- Doložka pro případ neschválení úvěru – vrácení poplatku, pokud banka nepůjčí požadovanou částku nebo odhad vyjde pod dohodnutou hranici. Popište, jak budete zamítnutí dokládat (písemné vyjádření banky).
- Smluvní pokuty – jejich výše a za co se platí.
- Stav nemovitosti – co je součástí prodeje, termín předání, zástavy a břemena na listu vlastnictví.
- Kdo připravuje kupní smlouvu a úschovu a kdo hradí náklady.
Správné pořadí kroků
- Spočítejte vlastní zdroje a splátku, viz výpočet splátky.
- Nechte si předběžně posoudit bonitu ve dvou až třech bankách, viz kolik mi banka půjčí.
- Zkontrolujte list vlastnictví vybrané nemovitosti v katastru.
- Podepište rezervaci s doložkou o hypotéce a přiměřenou lhůtou.
- Hned objednejte odhad a podejte formální žádost.
- Pokračujte podle postupu a checklistu žádosti o hypotéku.
Když spor nastane
- Žádejte vrácení poplatku písemně a odkažte na konkrétní ustanovení smlouvy.
- Pokud je protistranou realitní zprostředkovatel, můžete podat podnět České obchodní inspekci (ochrana spotřebitele) nebo příslušnému živnostenskému úřadu. Spotřebitelské spory lze také řešit mimosoudně u ČOI.
- U vyšších částek se obraťte na advokáta. Finanční arbitr rezervační smlouvy neřeší, protože nejde o finanční službu.
Časté otázky
Je rezervační poplatek vratný?
Záleží na smlouvě. Bez doložky o vrácení může při odstoupení kupujícího propadnout. Zákon o realitním zprostředkování upravuje hlavně nakládání s penězi, ne to, zda jsou vratné.
Jak dlouhá by měla být lhůta rezervace?
Tak dlouhá, aby stačila na odhad, schválení hypotéky a přípravu kupní smlouvy. Ptejte se banky, jak dlouho tyto kroky obvykle trvají, a přidejte rezervu.
Mohu mít hypotéku schválenou ještě před výběrem bytu?
Banky nabízejí předběžné posouzení bonity. Konečné schválení ale vyžaduje konkrétní nemovitost a odhad.
Co když prodávající mezitím prodá byt jinému?
Porušil by rezervační smlouvu a vy byste měli nárok na vrácení poplatku a případně smluvní pokutu, pokud byla sjednána.
Zdroje
- Česká obchodní inspekce – ochrana spotřebitele a mimosoudní řešení spotřebitelských sporů
- e-Sbírka – zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, a občanský zákoník
- Český úřad zeměměřický a katastrální – nahlížení do katastru nemovitostí
- Česká advokátní komora – vyhledání advokáta
